Bei jedem Immobilienkaufvertrag steht die Frage im Raum, ob die Gemeinde ein Vorkaufsrecht ausüben kann. In den weit überwiegenden Fällen ist das kein Problem – die Gemeinde erteilt zeitnah ein Negativzeugnis und der Vertrag kann vollzogen werden. Dennoch ist die Prüfung des Vorkaufsrechts ein fester Bestandteil jedes notariellen Kaufvertrags. Diese Seite erklärt, wann ein Vorkaufsrecht besteht, welche Fristen gelten und wie es die Kaufvertragsabwicklung beeinflusst.
Was ist das Vorkaufsrecht der Gemeinde?
Das Vorkaufsrecht ist ein gesetzliches Gestaltungsrecht der Gemeinde. Wird ein Grundstück auf dem Gemeindegebiet verkauft, kann die Gemeinde – bei Vorliegen der Voraussetzungen – in den Kaufvertrag eintreten und selbst als Käufer erwerben. Der Preis richtet sich grundsätzlich nach dem im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis.
Rechtsgrundlage sind die §§ 24 bis 28 des Baugesetzbuchs (BauGB). Sinn und Zweck: Die Gemeinde soll Grundstücke zur Verwirklichung städtebaulicher Ziele erwerben können, ohne von den Eigentümern abhängig zu sein.
Wann besteht ein Vorkaufsrecht?
Das BauGB unterscheidet zwei Kategorien:
Allgemeines Vorkaufsrecht (§ 24 BauGB)
Es besteht kraft Gesetzes in bestimmten planungsrechtlich definierten Gebieten:
- Sanierungsgebieten (förmlich festgelegt nach § 142 BauGB, kenntlich durch Sanierungsvermerk im Grundbuch)
- Städtebaulichen Entwicklungsbereichen (§ 165 BauGB)
- Gebieten mit sozialer Erhaltungssatzung („Milieuschutz")
- Umlegungsgebieten
- Grundstücken, für die im Bebauungsplan öffentliche Zwecke vorgesehen sind (Straßen, Schulen, Grünflächen)
- Grundstücken im Geltungsbereich einer städtebaulichen Sanierungs- oder Erhaltungssatzung
Besonderes Vorkaufsrecht (§ 25 BauGB)
Die Gemeinde kann durch Satzung für abgegrenzte Bereiche zusätzlich ein Vorkaufsrecht begründen, wenn städtebauliche Gründe dies rechtfertigen (z. B. für zukünftige Wohnbauflächen). Diese Satzungen sind ortsüblich bekannt zu machen.
Praxistipp
Wie läuft die Prüfung ab?
Nach der Beurkundung des Kaufvertrags übersendet der Notar dem zuständigen Amt der Gemeinde – in Hannover das Fachbereichs- bzw. Bezirksamt – eine beglaubigte Abschrift des Kaufvertrags mit dem Antrag auf Negativzeugnis.
Die Gemeinde prüft:
- Liegt das Grundstück in einem Bereich mit Vorkaufsrecht?
- Bestehen städtebauliche Gründe, das Vorkaufsrecht auszuüben?
- Ist der Kaufpreis angemessen (Verkehrswertprüfung nach § 28 Abs. 3 BauGB)?
Wenn die Gemeinde das Vorkaufsrecht nicht ausüben will, stellt sie ein Negativzeugnis aus. Erst mit diesem Zeugnis ist die Eigentumsumschreibung im Grundbuch möglich – und üblicherweise wird auch die Kaufpreisfälligkeit an dieses Zeugnis geknüpft.
Welche Frist hat die Gemeinde?
Die gesetzliche Frist beträgt zwei Monate ab Zugang des Kaufvertrags bei der Gemeinde (§ 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB). Innerhalb dieser Frist muss die Gemeinde die Ausübung des Vorkaufsrechts durch Verwaltungsakt erklären, sonst gilt das Vorkaufsrecht als nicht ausgeübt.
In der Praxis erteilt die Gemeinde häufig deutlich früher – nach vier bis sechs Wochen – ein positives Negativzeugnis, wenn erkennbar kein städtebauliches Interesse besteht.
Wie oft wird das Vorkaufsrecht tatsächlich ausgeübt?
Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist in der Praxis die Ausnahme. Typische Ausübungsfälle betreffen:
- Grundstücke, die die Gemeinde für konkrete Bauvorhaben benötigt (Schulen, Kindergärten, Verkehrsflächen)
- Sanierungsgebiete mit gezielten kommunalen Ankaufsprogrammen
- Grundstücke in Milieuschutzgebieten, in denen die Gemeinde Verdrängungsprozesse verhindern will
- Grundstücke, bei denen der Kaufpreis den Verkehrswert wesentlich übersteigt – hier kann die Gemeinde nach § 28 Abs. 3 BauGB zum Verkehrswert erwerben („preislimitiertes Vorkaufsrecht")
Für die weit überwiegende Zahl der Kaufverträge im Raum Hannover ist die Wahrscheinlichkeit einer Ausübung praktisch bei null.
Was passiert bei Ausübung?
Übt die Gemeinde das Vorkaufsrecht aus, tritt sie an die Stelle des Käufers. Der ursprüngliche Käufer verliert seinen Anspruch auf Übereignung des Grundstücks. Er erhält geleistete Anzahlungen zurück und kann von einem eventuell entgangenen Gewinn keinen Ausgleich verlangen – das Vorkaufsrecht ist ein anerkanntes hoheitliches Instrument.
Der Verkäufer wird nicht benachteiligt: Er erhält den vereinbarten Kaufpreis, nur eben von der Gemeinde statt vom ursprünglichen Käufer.
Achtung
Vorkaufsrecht der Miterben und weitere gesetzliche Vorkaufsrechte
Neben dem kommunalen Vorkaufsrecht bestehen weitere gesetzliche Vorkaufsrechte, die der Notar prüft:
- Miterben-Vorkaufsrecht (§ 2034 BGB) – bei Veräußerung eines Erbteils an einen Dritten
- Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 BGB) – bei Umwandlung einer vermieteten Wohnung in Wohnungseigentum und Erstverkauf an einen Dritten
- Vorkaufsrecht des Landes Niedersachsen (Waldflächen ab bestimmter Größe)
- Denkmalschutzrechtliche Vorkaufsrechte einzelner Länder
- Vertragliche Vorkaufsrechte aus dem Grundbuch (z. B. bei Erbauseinandersetzungen)
Gestaltung im Kaufvertrag
In notariellen Kaufverträgen wird die Kaufpreisfälligkeit üblicherweise an mehrere Voraussetzungen geknüpft, darunter das Vorliegen der Negativzeugnisse zu allen in Betracht kommenden Vorkaufsrechten. So ist sichergestellt, dass der Käufer nicht vorschnell zahlt, bevor der Vertrag nicht durch die Gemeindeausübung „gestört" werden kann.
Typische Fälligkeits-Voraussetzungen im Notarvertrag:
- Vorliegen aller Negativzeugnisse zu gesetzlichen Vorkaufsrechten
- Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers
- Löschung nicht übernommener Belastungen (Grundschulden) oder Vorlage entsprechender Bewilligungen
- Vorliegen der behördlichen Genehmigungen (z. B. sanierungsrechtliche Genehmigung, Grundstücksverkehrsgenehmigung im Landwirtschaftsbereich)
Was Notar Rink für Sie übernimmt
- Prüfung aller in Betracht kommenden Vorkaufsrechte vor der Beurkundung
- Einholung des Negativzeugnisses bei der Stadt Hannover oder der jeweils zuständigen Gemeinde
- Vertragsgestaltung, die die Kaufpreiszahlung erst nach Vorliegen der Negativzeugnisse fällig stellt
- Prüfung weiterer Vorkaufsrechte aus Miterbenstellung, Mieterrecht, Denkmalschutz, Waldgesetz oder Grundbucheintragungen
- Rechtliche Beratung bei ungewöhnlichen Konstellationen (z. B. Ausübungsanzeigen der Gemeinde, preislimitierte Vorkaufsrechte, Umgehungsversuche)