Vor dem Verkauf einer Immobilie – und besonders bei geerbten Immobilien – finden sich im Grundbuch häufig Belastungen aus alten Zeiten: eine längst getilgte Grundschuld, ein Nießbrauch der bereits verstorbenen Eltern, ein Wohnrecht, ein Testamentsvollstreckervermerk. Damit der Käufer lastenfreies Eigentum bekommt, müssen diese Einträge gelöscht werden. Diese Seite erklärt, welche Einträge es gibt, wer die Löschung bewilligen muss und was Sie beim Notar erwartet.
Praxistipp
Grundregel: Jede Löschung braucht eine Löschungsbewilligung des Berechtigten – notariell beglaubigt (§ 29 GBO) – sowie einen Antrag beim Grundbuchamt. Nur ausnahmsweise geht die Löschung auch ohne Bewilligung (z.B. nach dem Tod des Berechtigten, mit den Einschränkungen des § 23 GBO).
Praxistipp
Sie verkaufen die Immobilie? Sie müssen sich vor dem Verkauf nicht selbst um die Löschungen kümmern. Wir organisieren die Grundschuldablösung mit der Bank, holen die Löschungsbewilligungen der Berechtigten ein und beantragen die Löschungen im Zuge der Kaufvertragsabwicklung – parallel zur Eigentumsumschreibung. Für Sie fällt kein zusätzlicher Termin an.
Ihr Weg zur Löschung
Bewilligung besorgen
Bei der Bank (Grundschuld), beim Berechtigten (Nießbrauch, Wohnrecht) oder Nachweis der Rechtsvoraussetzungen (Sterbeurkunde, Nachlassgerichts-Bescheinigung).
Notarielle Beglaubigung
Die Bewilligung muss die Form des § 29 GBO haben – wir beglaubigen die Unterschrift des Berechtigten.
Antrag ans Grundbuchamt
Wir stellen den Löschungsantrag elektronisch beim Grundbuchamt Hannover und übersenden Ihnen den bestätigten Grundbuchauszug.
Welche Einträge gibt es – und wie werden sie gelöscht?
Grundbucheinträge stehen in drei Abteilungen. Wählen Sie oben eine Abteilung, um die Karten zu filtern.
Grundschuld & Hypothek
Abteilung III- Wer bewilligt
- Die Bank als Gläubigerin – formularmäßig, mit notariell beglaubigter Unterschrift des Zeichnungsberechtigten.
- Typischer Fall
- Der Kredit ist abgelöst und die Immobilie soll verkauft oder lastenfrei behalten werden.
- Besonderheit
- Statt der Löschung kann die Grundschuld als Eigentümergrundschuld stehen bleiben – das erspart bei einer späteren Finanzierung die Kosten der Neubestellung. Bei Verkauf verlangt der Käufer aber fast immer die Löschung.
- Mehraufwand
- Bei Briefgrundschulden muss der Grundschuldbrief ans Grundbuchamt zurück. Ist er verloren, ist ein Aufgebotsverfahren nötig – das dauert Monate.
Nießbrauch
Abteilung II- Wer bewilligt
- Zu Lebzeiten der Nießbrauchsberechtigte selbst. Nach dem Tod genügt die Sterbeurkunde – mit den Einschränkungen des § 23 GBO.
- Typischer Fall
- Nießbrauch der Eltern an einer zu Lebzeiten übertragenen Immobilie – nach deren Tod soll das Recht aus dem Grundbuch verschwinden.
- Praxistipp
- Bei einer Übertragung an die Kinder unter Nießbrauchsvorbehalt sollte im Vertrag ein Löschungserleichterungsvermerk (§ 23 Abs. 2 GBO) vereinbart und eingetragen werden – dann entfällt die 1-Jahres-Sperrfrist nach dem Tod.
Wohnungsrecht & beschränkte persönliche Dienstbarkeit
Abteilung II- Wer bewilligt
- Zu Lebzeiten der Berechtigte. Nach dem Tod die Erben, wenn Rückstände nicht ausgeschlossen sind – innerhalb der 1-Jahres-Sperrfrist des § 23 GBO.
- Typische Fälle
- Wohnungsrecht der Eltern nach Übertragung des Hauses; Mitbenutzungsrecht an Kellerraum oder Garage; Nutzungsrecht an bestimmten Räumen.
- Rechtliche Einordnung
- Alle diese Rechte sind beschränkte persönliche Dienstbarkeiten (§ 1090 BGB) – sie stehen einer bestimmten Person zu und erlöschen mit deren Tod.
- Achtung § 23 GBO
- Ist das Recht auf Lebenszeit beschränkt und sind Rückstände nicht ausgeschlossen, darf das Grundbuchamt innerhalb eines Jahres nach dem Tod nur mit Bewilligung der Erben löschen. Nach Ablauf des Jahres genügt die Sterbeurkunde.
Dienstbarkeiten & Wegerechte
Abteilung II- Wer bewilligt
- Bei Grunddienstbarkeiten der jeweilige Eigentümer des herrschenden Grundstücks. Bei beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten der individuell benannte Berechtigte.
- Typische Fälle
- Wegerecht des Nachbarn, Leitungsrecht der Stadtwerke, Duldungspflichten (Überbau, Grenzabstände).
- Wichtig
- Grunddienstbarkeiten sind grundstücksbezogen und wechseln mit dem Eigentümer – sie enden nicht mit dem Tod einer Person. Löschung nur mit Zustimmung des Eigentümers des herrschenden Grundstücks.
Testamentsvollstrecker- & Nacherbenvermerk
Abteilung II- Wer bewilligt
- Testamentsvollstreckervermerk: der Testamentsvollstrecker selbst. Nacherbenvermerk: der Nacherbe – oder Nachweis der Nacherbfolge.
- Testamentsvollstreckervermerk
- Der Vermerk schützt den Testamentsvollstrecker in seiner Verfügungsbefugnis. Löschung nach Beendigung der Testamentsvollstreckung (Bewilligung durch den Testamentsvollstrecker) oder nach dessen Tod (Nachweis durch Sterbeurkunde und Bescheinigung des Nachlassgerichts).
- Nacherbenvermerk
- Der Vermerk schützt den Nacherben. Gelöscht wird nach Eintritt der Nacherbfolge – typischerweise dem Tod des Vorerben – oder nach notariellem Verzicht des Nacherben.
Auflassungsvormerkung
Abteilung II- Wer bewilligt
- Der Käufer als Vormerkungsberechtigter – meist bereits im Kaufvertrag zu Protokoll gegeben.
- Typischer Fall
- Bei jedem Immobilienkauf. Die Vormerkung sichert den Käufer bis zur Umschreibung.
- Wichtig
- Ohne Löschung „hängt" die Vormerkung im Grundbuch – bei jedem späteren Vorgang muss sie erst weg. Deshalb erledigen wir das routinemäßig im Zuge der Umschreibung.
§ 23 GBO im Detail: die 1-Jahres-Sperrfrist
Bei beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten – also Wohnungsrecht, Mitbenutzungsrecht oder ähnlichen lebenszeitgebundenen Rechten – schützt § 23 GBO mögliche Rückstände: Auch nach dem Tod des Berechtigten können Ansprüche aus rückständigen Leistungen (z.B. anteilige Verbrauchskosten, Instandhaltung, Schönheitsreparaturen) auf die Erben übergehen. Das Grundbuchamt darf deren mögliche Ansprüche nicht durch eine vorschnelle Löschung vereiteln.
Wann greift die Sperrfrist nicht?
- Wenn im Grundbuch ein Löschungserleichterungsvermerk eingetragen ist (§ 23 Abs. 2 GBO) – der Berechtigte hat der Löschung nach seinem Tod bereits im Voraus zugestimmt.
- Wenn Rückstände nach dem dinglichen Inhalt des Rechts ausdrücklich ausgeschlossen sind.
- Nach Ablauf des Jahres nach dem Tod – dann genügt die Sterbeurkunde.
Empfehlung für die Nachfolgeplanung: Bei jeder Immobilienübertragung mit Wohnrechts- oder Nutzungsvorbehalt sollten Sie den Löschungserleichterungsvermerk direkt mit vereinbaren. Das erspart den Erben später erhebliche Mühe.
Sterbeurkunde beschaffen – § 62 PStG: Sie sind Eigentümer eines Grundstücks, das mit einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit belastet ist, und wollen nach dem Tod des Berechtigten löschen – ohne Kontakt zu dessen Familie? Nach § 62 Abs. 1 PStG können Personen, die ein rechtliches Interesse glaubhaft machen, beim Standesamt Personenstandsurkunden verlangen. Das rechtliche Interesse an der Löschung des im eigenen Grundbuch eingetragenen Rechts ist unproblematisch – Sie erhalten die Sterbeurkunde also, ohne auf die Erben angewiesen zu sein.
Was Sie brauchen – je nach Löschungsart
Immer erforderlich
- Aktueller Grundbuchauszug: zur Identifikation des zu löschenden Rechts
- Personalausweis oder Reisepass: des Antragstellers
Bei Grundschuld-Löschung
- Löschungsbewilligung der Bank: mit beglaubigter Unterschrift des Zeichnungsberechtigten
- Grundschuldbrief: nur bei Briefgrundschulden – muss ans Grundbuchamt zurück
- Ablösungsnachweis der Bank: Bestätigung, dass der Kredit vollständig getilgt ist
Bei Löschung nach Tod eines Berechtigten
- Sterbeurkunde: Original oder beglaubigte Abschrift
- Bewilligung der Erben: wenn die 1-Jahres-Frist nach § 23 GBO noch nicht abgelaufen ist und kein Löschungserleichterungsvermerk eingetragen ist
- Erbnachweis der Rechtsnachfolger: Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll
Bei Testamentsvollstrecker-/Nacherbenvermerk
- Beendigungsnachweis: Bestätigung des Nachlassgerichts oder Sterbeurkunde des Testamentsvollstreckers/Vorerben
- Bewilligung: des Testamentsvollstreckers bzw. Nacherben – falls das Amt/Recht noch aktiv war
Was die Löschung kostet
Für jede Löschung fallen zwei Positionen an:
Notarielle Kosten (Beglaubigung der Löschungsbewilligung, wenn wir sie aufnehmen)
- Regelgebühr für Unterschriftsbeglaubigung: ca. 20 € netto
- Gedeckelt bei 70 € Verbraucher bzw. 130 € Nicht-Verbraucher, jeweils netto zzgl. MwSt
Grundbuchgebühr (0,5-Gebühr auf den Wert des zu löschenden Rechts, KV 14140 GNotKG)
Beispielrechnungen:
- Grundschuld über 300.000 €: ca. 292,50 € Grundbuchgebühr
- Nießbrauch mit Jahreswert 12.000 € × Kapitalisierungsfaktor (je nach Alter des Berechtigten, meist 5-15 Jahre): Wert des Rechts z.B. 120.000 € → ca. 136,50 € Grundbuchgebühr
- Testamentsvollstreckervermerk / Nacherbenvermerk: wird auf den Wert des Grundstücks bezogen, im Regelfall vollzugsbedingt kostenfrei bei gleichzeitiger Umschreibung.
Die Grundbuchgebühr wird vom Amtsgericht Hannover erhoben und ist umsatzsteuerfrei.
Sonderfälle beim Verkauf einer Immobilie
Bei einem Immobilienverkauf müssen bestimmte Einträge zwingend gelöscht werden, weil der Käufer lastenfreies Eigentum verlangt:
- Grundschulden aus der Finanzierung des Verkäufers – werden aus dem Kaufpreis abgelöst und gelöscht.
- Nießbrauch- oder Wohnrechte, die nicht weitergelten sollen – Bewilligung des Berechtigten nötig.
- Testamentsvollstreckervermerk, sobald die Testamentsvollstreckung beendet ist.
- Alte Auflassungsvormerkungen aus früheren Kaufverträgen.
Einträge, die typischerweise bestehen bleiben (weil sie den Käufer nicht stören):
- Grunddienstbarkeiten (Wegerechte, Leitungsrechte) – gehören zum Grundstück und binden auch den Käufer.
- Denkmalschutz- oder Sanierungsvermerke – hoheitliche Beschränkungen.
- Baulasten (nur im Baulastenverzeichnis, nicht im Grundbuch).
Die genaue Klärung erfolgt bei der Vorbereitung des Kaufvertrags – Sie erhalten eine Aufstellung, was gelöscht wird und was bleibt.
Sonderfälle bei geerbten Immobilien
Geerbte Immobilien sind der häufigste Anwendungsfall für Löschungen. Typische Konstellationen:
- Nießbrauch der Eltern (bei früherer Übertragung „Haus auf Kinder"): Nach dem Tod der Eltern muss der Nießbrauch aus dem Grundbuch – mit den § 23 GBO-Einschränkungen (siehe oben).
- Wohnrecht des überlebenden Ehegatten: Bei Berliner Testamenten oft eingetragen – zu Lebzeiten des Ehegatten bleibt das Recht bestehen, bei Verkauf braucht es dessen Zustimmung.
- Testamentsvollstreckervermerk: Muss vor dem Verkauf gelöscht oder die Zustimmung des Vollstreckers eingeholt werden.
- Nacherbenvermerk: Bindet den Vorerben – Verkauf nur mit Zustimmung des Nacherben oder nach Nacherbfolge möglich.
Für die konkrete Konstellation bei einem geerbten Haus oder einer geerbten Wohnung siehe unsere Seite Geerbte Immobilie verkaufen.
Typische Fallstricke
- Grundschuldbrief verloren: Bei Briefgrundschulden muss der Brief zurück ans Grundbuchamt. Ist er verloren, ist ein Aufgebotsverfahren nötig – kann Monate dauern und ist teuer. Bei Verlust rechtzeitig planen.
- § 23 GBO nicht bedacht: Wer eine geerbte Immobilie unmittelbar nach dem Tod des Nießbrauchsberechtigten verkaufen will, kann in die 1-Jahres-Sperrfrist laufen – gerade wenn Verbrauchskosten oder Instandhaltung geregelt waren.
- Testamentsvollstreckervermerk übersehen: Steht der Vermerk im Grundbuch, dürfen die Erben nicht ohne Zustimmung des Vollstreckers verkaufen. Vor Kaufvertragsvorbereitung immer prüfen.
- Erben des Berechtigten unbekannt: Bei kinderlosen alten Nießbrauchsberechtigten kann die Erbenermittlung aufwändig sein. Frühzeitig planen.
- Löschung aus dem Kaufvertrag „vergessen": Bei einer Übertragung mit Rückforderungsklauseln oder Nießbrauchsvorbehalt sollte der Löschungserleichterungsvermerk direkt mit vereinbart werden – oft übersehen bei nicht-anwaltlicher Beratung.
Nächste Schritte
Sie wollen einen Grundbucheintrag löschen lassen? Zwei Empfehlungen:
- Aktuellen Grundbuchauszug besorgen – wir prüfen, welche Einträge in Ihrem Fall vorhanden sind und welche Bewilligungen wir brauchen.
- Termin vereinbaren – oft können wir die Löschungsbewilligung direkt im Termin beglaubigen und den Antrag noch am selben Tag ans Grundbuchamt Hannover übermitteln.
Angaben zur Immobilie übermitteln
Nennen Sie uns die Grundbuchdaten und die zu löschenden Einträge – wir bereiten die Bewilligung entsprechend vor.
Termin vereinbaren
Buchen Sie direkt online einen Termin zur Beglaubigung der Löschungsbewilligung – meist innerhalb weniger Werktage.