Eine geerbte Immobilie zu verkaufen ist juristisch komplexer als der normale Immobilienverkauf. Bevor Sie überhaupt einen Kaufvertrag beurkunden können, muss der Erbnachweis stehen – und die Frage „Erbschein oder notarielles Testament?" entscheidet über Zeitaufwand und Kosten. Diese Seite erklärt, welcher Weg wann der richtige ist, wie der Ablauf funktioniert und worauf Sie steuerlich achten müssen.
Praxistipp
Die Kernfrage in einem Satz: Wenn der Erblasser ein notarielles Testament hinterlassen hat, brauchen Sie in aller Regel keinen Erbschein. Bei einem handschriftlichen Testament oder ohne Testament führt fast immer kein Weg am Erbschein vorbei.
Warum das Grundbuchamt einen Erbnachweis verlangt
Nach dem Erbfall geht das Eigentum an einer Immobilie zwar automatisch auf die Erben über (Universalsukzession, § 1922 BGB). Aber das Grundbuch weiß davon zunächst nichts – dort steht weiterhin der Erblasser. Solange das Grundbuch nicht berichtigt ist, ist es „unrichtig".
Für den Verkauf bedeutet das: Der Käufer muss darauf vertrauen können, dass Sie tatsächlich Eigentümer sind. Das Grundbuchamt verlangt deshalb einen belastbaren Nachweis Ihrer Erbenstellung, bevor es die Umschreibung vollzieht. Dieser Nachweis kann sein:
- Ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag – nebst Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts
- Ein Erbschein – ausgestellt vom Nachlassgericht
- Ein Europäisches Nachlasszeugnis (ENZ) – bei Erblassern mit letztem gewöhnlichen Aufenthalt im EU-Ausland
Erbschein oder notarielles Testament – was reicht wann?
Praxistipp
Faustregel für die Praxis: Notarielles Testament → kein Erbschein nötig. Handschriftliches Testament → Erbschein fast immer erforderlich. Kein Testament → Erbschein nötig.
Notarielles Testament oder Erbvertrag
Wenn der Erblasser ein notariell beurkundetes Testament oder einen Erbvertrag hinterlassen hat, akzeptiert das Grundbuchamt in nahezu allen Fällen diese Urkunde – zusammen mit dem gerichtlichen Eröffnungsprotokoll – als vollwertigen Erbnachweis. Ein zusätzlicher Erbschein ist überflüssig.
Nach dem Erbfall wird das notarielle Testament automatisch vom Nachlassgericht eröffnet (der Notar hat die Verwahrung veranlasst und der Standesbeamte meldet den Todesfall an das zentrale Testamentsregister). Das Nachlassgericht sendet die eröffnete Urkunde nebst Protokoll an die Erben.
Handschriftliches (privatschriftliches) Testament
Auch ein handschriftlich verfasstes und eigenhändig unterschriebenes Testament ist rechtlich wirksam (§ 2247 BGB). Für das Grundbuchamt ist es aber fast nie ausreichend. Der Grund: Das Grundbuchamt kann bei einem privaten Testament nicht selbst beurteilen, ob
- der Erblasser bei Errichtung testierfähig war,
- die Unterschrift echt ist,
- spätere Testamente das Dokument nicht widerrufen haben,
- das Testament vollständig ist (nicht z.B. Teile abhandengekommen sind).
In der Praxis verlangt das Grundbuchamt deshalb fast durchweg einen Erbschein. Das gilt auch dann, wenn das handschriftliche Testament nach dem Erbfall vom Nachlassgericht eröffnet wurde.
Gesetzliche Erbfolge (kein Testament)
Ohne Testament oder Erbvertrag greift die gesetzliche Erbfolge. Wer erbt, ergibt sich aus dem Verwandtschaftsverhältnis (Ehegatte, Kinder, Enkel, Eltern, Geschwister – in dieser Reihenfolge). Das Grundbuchamt braucht in diesem Fall zwingend einen Erbschein, der die gesetzlichen Erben und ihre Erbquoten verbindlich feststellt.
Konkrete Kostenbeispiele
Alle Beträge gerundet und exklusive Mehrwertsteuer, Auslagen und Gerichtsgebühren. Grundlage ist das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG).
Nachlasswert 250.000 €
- Erbschein-Antrag beim Notar + Gerichtsgebühr: ca. 1.070 €
- Notarielles Testament (nachträglich für zukünftige Erbfälle): 535 € – im Erbfall dann kein Erbschein nötig
Nachlasswert 500.000 €
- Erbschein-Antrag beim Notar + Gerichtsgebühr: ca. 1.870 €
- Notarielles Testament (nachträglich): 935 €
Nachlasswert 1.000.000 €
- Erbschein-Antrag beim Notar + Gerichtsgebühr: ca. 3.670 €
- Notarielles Testament (nachträglich): 1.835 €
Hinweis
Für die Nachfolgeplanung: Wer bereits jetzt an die Übergabe an die nächste Generation denkt, spart mit einem notariellen Testament später den Erbschein. Bei Immobilienvermögen amortisiert sich das schon beim ersten Erbfall.
Der Ablauf beim Verkauf einer geerbten Immobilie
- Testament wird eröffnet – automatisch durch das Nachlassgericht nach Meldung des Todesfalls.
- Eröffnungsprotokoll erhalten – kommt vom Nachlassgericht per Post.
- Kaufinteressent finden – parallel möglich, kein Warten auf Erbschein.
- Kaufvertrag beim Notar beurkunden – Testament + Eröffnungsprotokoll als Erbnachweis.
- Grundbuchberichtigung + Eigentumsumschreibung – laufen im Zuge des Kaufvertragsvollzugs zusammen.
- Kaufpreiszahlung – wie beim normalen Immobilienverkauf.
Dauer: Ab Erbfall typischerweise 3–4 Monate bis Kaufpreiszahlung.
Erbengemeinschaft: Wenn mehrere Erben verkaufen
Sind mehrere Miterben vorhanden, bilden sie eine Erbengemeinschaft (§ 2032 BGB). Die geerbte Immobilie gehört ihnen gemeinsam – nicht anteilig an bestimmten Räumen oder Etagen, sondern als Ganzes.
Für den Verkauf müssen alle Miterben zustimmen. Es reicht nicht, dass die Mehrheit will – jede einzelne Erklärung zur Grundstücksveräußerung benötigt die Zustimmung sämtlicher Miterben.
Praktische Wege bei Erbengemeinschaften:
- Einer vertritt alle: Ein Miterbe lässt sich von den übrigen mit notarieller Vollmacht bevollmächtigen und schließt allein den Kaufvertrag.
- Erbteilkauf: Ein Miterbe kauft die Anteile der anderen und wird Alleineigentümer – der spätere Verkauf ist dann einfacher.
- Erbauseinandersetzungsvertrag: Die Miterben regeln notariell, wer die Immobilie erhält und wie die anderen ausgezahlt werden.
- Teilungsversteigerung: Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miterbe die Zwangsversteigerung beantragen. Der Erlös wird verteilt – üblicherweise deutlich unter Marktwert. Sollte immer die letzte Option sein.
Wir behandeln die Auseinandersetzung von Erbengemeinschaften ausführlich auf unserer Seite zum Themenbereich Erben und beurkunden Erbauseinandersetzungsverträge routinemäßig.
Steuern beim Verkauf einer geerbten Immobilie
Spekulationssteuer (§ 23 EStG)
Beim Verkauf einer Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung fällt Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn an – die sogenannte Spekulationssteuer. Bei geerbten Immobilien gilt eine wichtige Besonderheit:
Die zehnjährige Frist beginnt nicht mit dem Erbfall, sondern mit der ursprünglichen Anschaffung durch den Erblasser. Hat der Erblasser das Haus vor 15 Jahren gekauft und Sie verkaufen es unmittelbar nach dem Erbfall, ist die Frist längst abgelaufen – der Verkauf ist steuerfrei.
Ausnahme Selbstnutzung: Wurde die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt (auch vom Erblasser), fällt keine Spekulationssteuer an – unabhängig von der Zehnjahresfrist.
Erbschaftsteuer
Die Erbschaftsteuer ist eine gesonderte Angelegenheit und schon mit dem Erbfall entstanden. Sie wird nach den persönlichen Freibeträgen (Ehegatte 500.000 €, Kind 400.000 €, Enkel 200.000 €) und Steuerklassen berechnet. Der Verkauf löst keine zusätzliche Erbschaftsteuer aus.
Erblasser lebte im Ausland
Nach der EU-Erbrechtsverordnung richtet sich das anwendbare Erbrecht nach dem letzten gewöhnlichen Aufenthalt des Erblassers – nicht nach der Staatsangehörigkeit. Hatte der Erblasser seinen letzten gewöhnlichen Aufenthalt in Spanien, gilt spanisches Erbrecht, selbst wenn er deutscher Staatsangehöriger war.
Für den Erbnachweis in Deutschland kommen in Betracht:
- Europäisches Nachlasszeugnis (ENZ) – im Aufenthaltsland des Erblassers beantragt, in allen EU-Mitgliedstaaten anerkannt (außer Irland und Dänemark).
- Ausländischer Erbnachweis – muss mit Apostille versehen und beglaubigt übersetzt werden. Das deutsche Grundbuchamt prüft die Anerkennung im Einzelfall.
In Auslandsfällen empfehlen wir dringend eine frühzeitige Beratung – bevor Sie das Haus zum Verkauf ausschreiben. Die Weichenstellungen entscheiden über Monate an Bearbeitungsdauer.
Typische Fallstricke
Grundschuld noch eingetragen: Wenn der Erblasser die Immobilie über einen Kredit finanziert hatte, steht die Grundschuld weiterhin im Grundbuch. Bei Kreditablösung wird sie im Zuge des Verkaufs gelöscht – wir koordinieren mit der Bank die Löschungsbewilligung.
Nießbrauchsrecht des überlebenden Ehegatten: Bei Berliner Testamenten oder Übertragungen mit Nießbrauch ist der überlebende Ehegatte oft nießbrauchsberechtigt. Der Verkauf ist trotzdem möglich, benötigt aber die Löschungsbewilligung des Nießbrauchsberechtigten.
Testamentsvollstreckung: Hat der Erblasser einen Testamentsvollstrecker eingesetzt, verkauft dieser die Immobilie – nicht die Erben. Der Testamentsvollstreckervermerk im Grundbuch muss gelöscht werden, sobald die Testamentsvollstreckung beendet ist.
Kaufvertrag vor Grundbuchberichtigung möglich: Sie müssen nicht warten, bis Sie im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind. Der Kaufvertrag kann direkt beurkundet werden, die Grundbuchberichtigung erfolgt „gedanklich" vor der Umschreibung auf den Käufer.
Frist bei Grundbuchberichtigung: Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist die Umschreibung im Grundbuch gebührenfrei. Bei einem Verkauf schon vorher wird die Berichtigung ohnehin im Zuge der Kaufvertragsabwicklung mit vollzogen – die Frist ist dann kein Thema.
Nächste Schritte
Sie haben eine Immobilie geerbt und möchten sie verkaufen? Zwei Empfehlungen:
- Erbnachweis klären, bevor Sie mit dem Makler starten. Fehlt der Erbschein und wird er erst nach der Kaufvertragsvereinbarung beantragt, verzögert sich der Notartermin um Wochen.
- Termin für eine kurze Vorbesprechung – wir klären in 30 Minuten, welcher Erbnachweis in Ihrem Fall der richtige ist, welche Unterlagen wir brauchen und wie der weitere Ablauf aussieht.
Kaufvertrag vorbereiten
Übermitteln Sie die Eckdaten Ihres Verkaufs vorab digital – wir bereiten den Vertragsentwurf entsprechend vor.
Termin vereinbaren
Kurze Vorbesprechung zum Erbnachweis oder direkter Beurkundungstermin – Sie wählen den passenden Slot.