Sanierungsvermerk im Grundbuch – was Käufer und Verkäufer wissen müssen

Ein Sanierungsvermerk im Grundbuch bedeutet, dass die Immobilie in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegt (§ 143 BauGB). Für den Kaufvertrag hat das drei zentrale Folgen: die Gemeinde muss dem Verkauf zustimmen, es fällt ein Ausgleichsbetrag für die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung an, und die Gemeinde hat ein besonderes Vorkaufsrecht. Diese Seite erklärt, was Käufer und Verkäufer wissen müssen und welche Klauseln in den Kaufvertrag gehören.

Die drei Folgen im Überblick

Was Verkäufer wissen müssen

Auskunftspflicht – als Verkäufer sind Sie verpflichtet, den Sanierungsvermerk und die daraus folgenden Verpflichtungen offenzulegen. Ein „Verschweigen" macht Sie schadensersatzpflichtig und kann den Käufer zur Anfechtung berechtigen.

Verantwortung für Ausgleichsbetrag – üblich ist die vertragliche Regelung, dass der Verkäufer den Ausgleichsbetrag bis zum Übergabestichtag trägt, der Käufer ab dann. Für die Zeit bis zur Aufhebung der Sanierungssatzung wird oft ein Sicherheitseinbehalt vom Kaufpreis vereinbart oder eine Bürgschaft gestellt.

Ablösevereinbarung als Verkaufsargument – Wenn Sie die Immobilie „ausgleichsbetragsfrei" verkaufen wollen, schließen Sie vor dem Verkauf eine Ablösevereinbarung mit der Gemeinde nach § 154 Abs. 3 Satz 2 BauGB. Der Ausgleichsbetrag ist damit endgültig geregelt – ein starkes Verkaufsargument.

Kein Verzicht auf Genehmigung – Sie können die Genehmigungspflicht nicht vertraglich abbedingen. Auch ein „Gewährleistungsausschluss" hilft nicht: Ohne Genehmigung ist der Vertrag schwebend unwirksam.

Was Käufer wissen müssen

Prüfen Sie den Sanierungsstatus – Der Sanierungsvermerk steht in Abteilung II des Grundbuchs. Wir prüfen das im Vorfeld. Zusätzlich lohnt sich die Nachfrage bei der Stadtplanung (Stadt Hannover) zum aktuellen Sanierungsstand: Wie lange läuft die Sanierung noch? Ist der Ausgleichsbetrag bereits abgelöst?

Kein Missverständnis über den Preis – Wenn im Kaufvertrag nichts geregelt ist und die Sanierungssatzung nach dem Kauf aufgehoben wird, zahlen Sie als Käufer den vollen Ausgleichsbetrag. Das kann bei innerstädtischen Sanierungsgebieten in Hannover mehrere Zehntausend Euro sein.

Vorkaufsrecht der Gemeinde – Sie können erst dann sicher planen, wenn das Negativzeugnis vorliegt oder die 2-Monats-Frist abgelaufen ist. Ihr Kaufpreisanspruch entsteht erst mit Genehmigung; Umzugsplanung und Anschlussfinanzierung sollten diese Frist einkalkulieren.

Finanzierung – Auch die Bestellung einer Grundschuld für Ihre Finanzierung ist nach § 144 BauGB genehmigungspflichtig, wenn es sich um eine langfristige Belastung handelt. In der Praxis wird die Genehmigung meist zusammen mit der für den Kaufvertrag beantragt.

Genehmigungspflicht nach § 144 BauGB

Die Gemeinde muss dem Rechtsgeschäft schriftlich zustimmen – erst dann ist der Vertrag voll wirksam.

Was ist genehmigungspflichtig?

• Der Kaufvertrag selbst
• Erbbaurechtsbestellung und -verlängerung
• Grundschuld- und Hypothekenbestellung, sofern langfristig gedacht
• Miet- und Pachtverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr
• Bauliche Anlagen mit erheblicher Wertänderung
• Teilungen, Grenzverlegungen

Ablauf

1. Wir reichen den Kaufvertrag nach der Beurkundung bei der Gemeinde ein.
2. Die Gemeinde prüft, ob die Ziele der Sanierung durch den Vertrag beeinträchtigt werden.
3. Innerhalb eines Monats muss sie entscheiden (§ 145 Abs. 1 BauGB), Verlängerung auf drei Monate möglich.
4. Erteilte Genehmigung oder Negativzeugnis wird an uns übersandt.
5. Erst dann fließt der Kaufpreis, erst dann erfolgt die Umschreibung.

Wenn die Gemeinde die Genehmigung verweigert, kann der Kaufvertrag nicht vollzogen werden. Für den Verkäufer bedeutet das: Er kann nicht verkaufen. Für den Käufer: Er kann seinerseits Ersatz für notarielle Kosten und Anfragen verlangen.

Ausgleichsbetrag nach §§ 154 ff. BauGB

Der Ausgleichsbetrag ist die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung – die Differenz zwischen dem Bodenrichtwert vor Beginn der Sanierung und dem nach Abschluss.

Wichtig: Es geht nur um den Bodenwert, nicht um Gebäudewerterhöhung. Wer ein neues Dach aufsetzt oder eine Küche einbaut, hat davon keinen Nachteil beim Ausgleichsbetrag.

Wann fällig? Erst mit Aufhebung der Sanierungssatzung durch die Gemeinde (§ 162 BauGB). Bis dahin: unklarer, aber wachsender Betrag. Nach Aufhebung: Bescheid der Gemeinde mit konkreter Summe, fällig innerhalb eines Monats.

Ablösung im Voraus

Der Eigentümer kann jederzeit mit der Gemeinde eine Ablösevereinbarung schließen (§ 154 Abs. 3 Satz 2 BauGB). Vorteile:

• Planungssicherheit: pauschalierter Betrag statt „irgendwann irgendwas"
• Verkaufserleichterung: „ausgleichsbetragsfrei verkaufen"
• Steuerliche Klarheit: Bei sofortiger Zahlung nachvollziehbare Kosten

Klausel im Kaufvertrag – wenn keine Ablösung erfolgt ist, regeln wir typischerweise:

• Verkäufer trägt den Ausgleichsbetrag bis zum Übergabestichtag.
• Käufer trägt ihn ab dem Übergabestichtag.
• Sicherheitseinbehalt vom Kaufpreis oder Bürgschaft, bis der Ausgleichsbetrag feststeht.

Vorkaufsrecht der Gemeinde

Nach § 24 Abs. 1 Nr. 3 BauGB hat die Gemeinde in Sanierungsgebieten ein besonderes Vorkaufsrecht: Sie kann anstelle des Käufers in den Kaufvertrag eintreten.

Frist: Zwei Monate ab Mitteilung des vollständigen Kaufvertrags (§ 28 Abs. 2 BauGB). Nach Ablauf gilt: kein Vorkauf.

Preis: Grundsätzlich der vertragliche Kaufpreis. Bei überhöhtem Kaufpreis (z.B. um das Vorkaufsrecht zu vereiteln) kann die Gemeinde auf den Verkehrswert reduzieren (§ 28 Abs. 3 BauGB) – der Verkäufer kann dann vom Vertrag zurücktreten.

Praxis: Wir stellen zusammen mit der Genehmigung den Antrag auf Erteilung eines Negativzeugnisses. In den meisten Fällen übt die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht nicht aus – sie tut es nur, wenn die Immobilie für konkrete Sanierungszwecke gebraucht wird.

Klauseln im Kaufvertrag – was wir regeln

Bei Immobilien im Sanierungsgebiet gehören folgende Punkte in den Vertrag:

• Offenlegung des Sanierungsvermerks – Verkäufer bestätigt die Sanierungslage und den aktuellen Stand
• Aufschiebende Bedingung: Kaufpreiszahlung erst nach sanierungsrechtlicher Genehmigung
• Aufschiebende Bedingung: Eigentumsumschreibung erst nach Negativzeugnis zum Vorkaufsrecht
• Regelung Ausgleichsbetrag: wer trägt was, Übergabestichtag, Sicherheiten
• Rücktrittsrecht bei Nichterteilung der Genehmigung oder Ausübung des Vorkaufsrechts
• Kostentragung für die sanierungsrechtlichen Genehmigungsverfahren (üblicherweise Verkäufer)

Löschung des Sanierungsvermerks

Der Sanierungsvermerk wird nicht auf Antrag des Eigentümers, sondern automatisch gelöscht: Wenn die Gemeinde die Sanierungssatzung durch Aufhebungssatzung förmlich beendet (§ 162 BauGB), ersucht sie das Grundbuchamt um Löschung des Vermerks.

Zeitlich hängt das von der Gemeinde ab – Sanierungsverfahren laufen typischerweise 10 bis 20 Jahre. Mit der Aufhebung wird auch der Ausgleichsbetrag fällig.

Zur allgemeinen Übersicht über Grundbucheinträge und deren Löschung siehe unsere Seite Grundbucheintrag löschen.

Nächste Schritte

Sie kaufen oder verkaufen eine Immobilie mit Sanierungsvermerk?

1. Sanierungsvermerk und aktuellen Stand klären – wir prüfen das Grundbuch und stellen die relevanten Angaben zusammen.
2. Ausgleichsbetrag-Status prüfen – ist eine Ablösung erfolgt? Wenn nicht: gestalten wir den Kaufvertrag entsprechend.
3. Kaufvertragsentwurf abstimmen – alle Sanierungsrechts-Klauseln sind bei uns Standard, wir passen sie an Ihre Situation an.