Eine Immobilie schon zu Lebzeiten auf die Kinder oder Enkel zu übertragen ist eine der wirksamsten Möglichkeiten, Vermögen steuersparend an die nächste Generation weiterzugeben und Streit im Erbfall zu vermeiden. Notar Rink in Hannover beurkundet Ihren Überlassungsvertrag rechtssicher – mit maßgeschneiderten Klauseln zu Nießbrauch, Rückforderungsrechten und Ausgleich zwischen Geschwistern.
Praxistipp
Sprechen Sie mit uns, bevor Sie den Vertrag entwerfen: Über die richtige Gestaltung von Nießbrauch, Rückforderungsrechten und Pflichtteilsverzicht lässt sich in vielen Fällen mehr Steuer sparen, als die Notarkosten insgesamt betragen.
Warum jetzt übertragen?
Vier Gründe, weshalb Mandant:innen die Übertragung zu Lebzeiten wählen:
- Steuerfreibeträge alle 10 Jahre nutzen. Wer erst im Erbfall überträgt, kann den Freibetrag nur einmal in Anspruch nehmen. Bei früher Schenkung lässt er sich alle 10 Jahre wieder ausschöpfen.
- Streit im Erbfall vermeiden. Eine klare Regelung zu Lebzeiten schafft Verlässlichkeit für alle Beteiligten – anders als eine Erbengemeinschaft, die die Immobilie später gemeinsam auseinandersetzen muss.
- Selbstbestimmt gestalten. Mit einem Nießbrauch oder Wohnrecht behalten Sie die Kontrolle über das Grundstück, obwohl der Eigentumswechsel bereits vollzogen ist.
- Pflegevorsorge. Nach 10 Jahren ist die Schenkung vor dem Zugriff des Sozialamts sicher (Sozialhilferegress, § 528 BGB).
Schenkungsteuer: die Freibeträge im Überblick
Die Schenkungsteuer richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad zwischen Schenker und Beschenktem. Die Freibeträge können alle 10 Jahre neu ausgeschöpft werden.
| Verhältnis zum Schenker | Freibetrag | Steuerklasse |
|---|---|---|
| Ehegatte / eingetragene Partner:in | 500.000 € | I |
| Kind, Stiefkind, Adoptivkind | 400.000 € | I |
| Enkelkind (Eltern leben) | 200.000 € | I |
| Enkelkind (Eltern verstorben) | 400.000 € | I |
| Urenkel, Eltern, Großeltern | 100.000 € | I / II |
| Geschwister, Nichten, Neffen | 20.000 € | II |
| Nicht verwandt | 20.000 € | III |
Praxistipp
Praxis-Trick bei zwei Elternteilen: Ist die Immobilie im Miteigentum beider Elternteile, kann jedes Elternteil seinen Anteil separat auf das Kind übertragen. Damit sind pro Kind 800.000 € alle 10 Jahre steuerfrei übertragbar.
Bei Überschreitung des Freibetrags gelten Steuersätze zwischen 7 % (Klasse I) und 50 % (Klasse III) auf den überschreitenden Betrag – gestaffelt nach Wert.
Nießbrauch oder Wohnrecht? Der Vergleich
Beide Rechte werden im Grundbuch eingetragen und sichern Ihre Nutzung nach der Übertragung. Der Unterschied liegt im Umfang:
| Merkmal | Nießbrauch | Wohnrecht |
|---|---|---|
| Rechtsgrundlage | §§ 1030 ff. BGB | § 1093 BGB |
| Eigenes Wohnen | ja | ja |
| Vermietung an Dritte | ja – Mieteinnahmen gehören Ihnen | nein |
| Übertragbar / vererblich | nicht übertragbar, endet mit Tod | endet mit Tod |
| Instandhaltungspflicht | überwiegend beim Nießbraucher | überwiegend beim Eigentümer |
| Wertminderung Schenkungsteuer | höher (voller Ertragswert) | niedriger (nur Wohnwert) |
Praktisch: Der Nießbrauch ist flexibler und steuerlich attraktiver, das Wohnrecht ist einfacher, wenn nur die Eigennutzung geplant ist.
Wie der Vorbehalt die Steuer senkt
Ein Nießbrauch oder Wohnrecht ist wirtschaftlich betrachtet Teil des Grundstückswerts, den Sie nicht mit übertragen. Dieser Anteil wird nach § 14 BewG mit einem altersabhängigen Vervielfältiger vom Grundstückswert abgezogen.
Vereinfachtes Beispiel:
- Verkehrswert der Immobilie: 500.000 €
- Jahreswert des Nießbrauchs (5,5 % nach § 15 BewG): 27.500 €
- Vervielfältiger bei Schenker mit 65 Jahren: ca. 12,8
- Kapitalwert des Nießbrauchs: ca. 352.000 €
- Steuerlicher Wert der Schenkung: 500.000 − 352.000 = 148.000 €
- Steuerfrei bei einem Kind (Freibetrag 400.000 €)
Hinweis
Der Vervielfältiger sinkt mit steigendem Alter des Nießbrauchers. Ein Nießbrauch, den der 40-jährige Übertragende sich vorbehält, mindert den Steuerwert deutlich stärker als einer, den der 80-jährige sich vorbehält.
Rückforderungsrechte – der wichtigste Schutz
Ohne Rückforderungsrechte ist eine Immobilienübertragung endgültig. Wir empfehlen deshalb regelmäßig folgende Rückforderungsklauseln:
- Vorversterben des Beschenkten – Immobilie geht nicht auf dessen Ehegatten oder Kinder über
- Insolvenz des Beschenkten – Schutz vor Zugriff der Gläubiger
- Veräußerung ohne Zustimmung – Immobilie darf nicht ohne Einverständnis verkauft, verschenkt oder belastet werden
- Scheidungsfall – Vermeidung des Zugewinnausgleichs mit dem Schwiegerkind
- Grober Undank – bei schwerer persönlicher Verfehlung
Achtung
Ohne diese Klauseln kann eine Immobilie in Fällen wie Insolvenz oder Scheidung des Kindes an Dritte fallen – oder Sie müssen im Erbfall des Kindes mit Enkelkindern in eine Erbengemeinschaft.
Übertragung an mehrere Kinder
Wenn mehrere Kinder beteiligt sind, gibt es zwei Grundmodelle:
Modell 1 – ein Kind erhält, andere werden ausgeglichen
Ein Kind bekommt die Immobilie, die anderen erhalten entweder sofort eine Ausgleichszahlung oder werden im Testament über eine Anrechnungsklausel gleichgestellt.
Modell 2 – Bruchteilseigentum
Alle Kinder erhalten Miteigentum (z. B. je 1/3). Rechtlich einfach, praktisch aber schwierig: jedes Kind kann jederzeit die Teilungsversteigerung verlangen. Empfehlenswert nur bei sehr gutem Verhältnis der Kinder untereinander – und dann mit Vereinbarungen zum Verkauf und zur Nutzung.
Pflichtteilsergänzung und die 10-Jahres-Frist
Nach § 2325 BGB werden Schenkungen der letzten 10 Jahre vor dem Erbfall dem Nachlass fiktiv hinzugerechnet, damit pflichtteilsberechtigte Personen (übergangene Kinder, Ehegatten) nicht durch frühe Vermögensübertragung um ihren Pflichtteil gebracht werden.
Die Ergänzung erfolgt mit Abschmelzung:
| Zeit seit Schenkung | Angerechnet |
|---|---|
| Im ersten Jahr | 100 % |
| Nach 2 Jahren | 90 % |
| Nach 5 Jahren | 60 % |
| Nach 10 Jahren | 0 % |
Achtung
Achtung bei Nießbrauch: Nach der Rechtsprechung des BGH beginnt die 10-Jahres-Frist bei Vorbehalt eines Nießbrauchs erst mit dessen Erlöschen (z. B. dem Tod des Nießbrauchers). Die Abschmelzung greift dann nicht. Eine sorgfältige Vertragsgestaltung – etwa mit Pflichtteilsverzicht anderer Kinder – kann diese Schwäche kompensieren.
Sozialhilferegress: die 10-Jahres-Frist
Benötigt der Übertragende innerhalb von 10 Jahren nach der Schenkung Sozialhilfe (typischerweise Pflegeheimkosten), kann das Sozialamt die Schenkung nach § 528 BGB teilweise zurückfordern. Nach 10 Jahren ist die Rückforderung ausgeschlossen.
Absicherung ist möglich durch:
- Pflegeverpflichtung des Beschenkten im Übertragungsvertrag
- Rentenzahlung oder Wart- und Pflegeleistung als Gegenleistung
- Nießbrauchvorbehalt, um die eigene wirtschaftliche Basis zu erhalten
Ablauf beim Notar
Erstberatung
Wir besprechen Ihre Zielsetzung: wen Sie übertragen möchten, welche Rechte Sie sich vorbehalten wollen und welche Rückforderungsklauseln sinnvoll sind. Auf Wunsch stimmen wir uns direkt mit Ihrem Steuerberater ab.
Entwurf des Überlassungsvertrags
Wir erstellen einen maßgeschneiderten Vertrag mit allen Klauseln zu Nießbrauch, Wohnrecht, Rückforderung, Pflegeverpflichtung und Pflichtteilsanrechnung. Sie erhalten den Entwurf zur Prüfung vorab.
Beurkundungstermin
Übertragende und Beschenkte kommen zum Beurkundungstermin in unsere Kanzlei. Der Vertrag wird vollständig vorgelesen, jede Klausel erläutert – erst dann unterzeichnen alle Beteiligten.
Grundbuchvollzug
Wir reichen die Eigentumsumschreibung und die Eintragung von Nießbrauch oder Wohnrecht elektronisch beim Grundbuchamt Hannover ein. Sie müssen sich um nichts kümmern.
Steuerliche Anzeige
Wir zeigen die Schenkung dem zuständigen Finanzamt an (§ 34 ErbStG). Ihr Steuerberater übernimmt anschließend die Schenkungsteuererklärung, sofern Freibeträge überschritten werden.
Was kostet die Übertragung?
Notar- und Grundbuchgebühren richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und sind bundesweit einheitlich im GNotKG geregelt. Mit unserem Rechner erhalten Sie in Sekunden eine Kostenschätzung für Ihren Fall:
Verkehrswert der Immobilie
Notargebühren
Grundbuchgebühren
Gesamte Übertragungskosten
ohne Schenkungsteuer · Näherungswerte · abhängig vom Vertragsinhalt
Häufige Fallstricke
- Vertrag ohne Rückforderungsklauseln – die Immobilie ist verloren, wenn das Kind vor Ihnen verstirbt oder insolvent wird
- Kein Nießbrauch trotz eigener Bewohnung – Sie haben rechtlich keine Sicherung mehr, wenn Sie nur mündlich das Wohnen weiter regeln
- Keine Anrechnungsklausel für Pflichtteil – andere Kinder können später den vollen Pflichtteil zusätzlich fordern
- Kein Verkehrswert-Nachweis – das Finanzamt setzt einen (meist höheren) Wert an, wenn kein Gutachten vorliegt
- Vergessen der ehelichen Zustimmung (§ 1365 BGB) – die Schenkung ist nichtig, wenn die Immobilie fast das gesamte Vermögen ausmacht
Bereit für den nächsten Schritt?
Wir empfehlen, vor der Beurkundung die Eckdaten vorab zu übermitteln – so können wir den Vertragsentwurf gezielt vorbereiten:
Angaben vorab übermitteln
Übermitteln Sie uns die Eckdaten zur Übertragung über unser Formular – so können wir den Vertragsentwurf gezielt vorbereiten.
Termin vereinbaren
Buchen Sie direkt online einen Beurkundungstermin – in wenigen Schritten, ohne Wartezeit.