Eine Immobilie ist bei einer Scheidung fast immer der größte gemeinsame Vermögenswert – und emotional aufgeladen. Anders als bei Konten und Wertpapieren lässt sie sich nicht einfach halbieren. Drei Wege stehen offen: gemeinsam verkaufen, einer übernimmt und zahlt den anderen aus oder – als Notlösung – Teilungsversteigerung. Diese Seite erklärt die Optionen, ihre steuerlichen Folgen und den notariellen Ablauf.
Praxistipp
Wichtig vorab: Die Übertragung zwischen Ehegatten – ob während der Ehe oder im Rahmen der Scheidung – ist grunderwerbsteuerfrei (§ 3 Nr. 4 und Nr. 5 GrEStG). Bei Übertragung auf Dritte fallen dagegen 5 % Grunderwerbsteuer in Niedersachsen an.
Die Ausgangslage: Miteigentum vs. Alleineigentum
Wem die Immobilie gehört, entscheidet über die Handlungsspielräume:
- Miteigentum beider Ehegatten (beide im Grundbuch, üblicherweise je 1/2): Jede Verfügung – Verkauf oder Übertragung – braucht die Zustimmung beider. Ohne Einigung bleibt nur die Teilungsversteigerung.
- Alleineigentum eines Ehegatten: Der Eigentümer kann grundsätzlich allein verkaufen. Der andere Ehegatte kann aber Zugewinnausgleich verlangen und – bei Familienheim – nach § 1568a BGB die Überlassung der Ehewohnung für die Trennungszeit.
- Gemeinschaftliches Eigentum in GbR (selten): Alle Handlungen brauchen einen Gesellschafterbeschluss und die Zustimmung aller Beteiligten.
Drei Wege für die Immobilie
Beide Ehegatten treten als Verkäufer auf, der Erlös wird nach Miteigentumsquote geteilt und verbleibende Kredite werden aus dem Erlös getilgt.
Vorteile
- Klare, endgültige Trennung – die Immobilie ist aus der Vermögensauseinandersetzung heraus.
- Marktpreis wird erzielt, keine Verhandlungsposition eines Ehegatten gegen den anderen.
- Kein Nachfinanzierungs-Thema für einen der Ehegatten.
Nachteile
- Beide Ehegatten müssen dem Verkauf zustimmen – ohne Einigung nicht möglich.
- Kinder verlieren das gewohnte Zuhause.
- Kein Ehegatte behält die emotionale Bindung.
Zeitrahmen: Von der Einigung bis zum Kaufvertrag typischerweise zwei bis vier Monate, danach übliche Vollzugszeit bis Kaufpreiszahlung (weitere sechs bis acht Wochen).
Grunderwerbsteuer, Spekulationssteuer, Zugewinnausgleich
Grunderwerbsteuer
Die Übertragung zwischen Ehegatten ist grunderwerbsteuerfrei. Konkret befreit:
- § 3 Nr. 4 GrEStG: Erwerb durch den Ehegatten – gilt während bestehender Ehe.
- § 3 Nr. 5 GrEStG: Erwerb durch den früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung.
- § 3 Nr. 5a GrEStG: Erwerb durch den früheren Lebenspartner (eingetragene Lebenspartnerschaft).
Achtung: Übertragen Sie auf ein Kind oder auf einen Dritten, greift diese Befreiung nicht. In Niedersachsen sind das 5 % vom Kaufpreis bzw. Verkehrswert.
Spekulationssteuer beim übertragenden Ehegatten
Wird der Miteigentumsanteil des ausscheidenden Ehegatten gegen Auszahlung übertragen, gilt das steuerlich als Veräußerung. Wurde die Immobilie in den letzten zehn Jahren vor der Übertragung angeschafft, fällt auf den Veräußerungsgewinn Einkommensteuer an (Spekulationssteuer, § 23 EStG).
Ausnahme Selbstnutzung: Wurde die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt, entfällt die Spekulationssteuer. Achtung Auszug: Zieht der ausscheidende Ehegatte schon lange vor der Übertragung aus, kann diese Ausnahme entfallen. Frühzeitige steuerliche Beratung ist wichtig.
Zugewinnausgleich
Bei Zugewinngemeinschaft (dem gesetzlichen Güterstand) wird der während der Ehe erzielte Vermögenszuwachs beider Ehegatten verglichen. Wer mehr zugewonnen hat, zahlt die Hälfte der Differenz an den anderen. Die Immobilie ist Teil dieses Vergleichs – zum Verkehrswert am Stichtag (Rechtskraft der Scheidung).
Eine Scheidungsfolgenvereinbarung kann die Immobilienübertragung und den Zugewinnausgleich gemeinsam regeln – oft die eleganteste Lösung, weil beide Themen zusammenhängen.
Die Rolle der Bank
Bei laufendem Kredit ist die Bank der entscheidende Akteur:
- Bei Verkauf: Der Kaufpreis wird zur Ablösung des Kredits verwendet. Die Grundschuld wird nach Zahlung gelöscht. Standard-Vorgang, den wir routinemäßig abwickeln.
- Bei Übernahme durch einen Ehegatten: Die Bank muss den ausscheidenden Ehegatten aus der persönlichen Haftung (Kreditvertrag) entlassen. Ohne diese Entlassung haftet der ausgeschiedene Ehegatte weiter, obwohl er kein Eigentum mehr hat – ein hohes Risiko.
- Bei Teilungsversteigerung: Die Bank wird aus dem Versteigerungserlös bedient. Reicht der Erlös nicht, haften beide Ehegatten weiter.
Praktischer Rat: Klären Sie mit Ihrer Bank die grundsätzliche Bereitschaft zur Schuldübernahme vor dem Notartermin. Sonst hängt der ausscheidende Ehegatte weiter im Vertrag.
Konkretes Kostenbeispiel
Ausgangslage: Immobilie im Verkehrswert 500.000 €, hälftiges Miteigentum beider Ehegatten, laufender Kredit 200.000 €. Ein Ehegatte übernimmt gegen Auszahlung von 150.000 € (Verkehrswert-Hälfte minus hälftiger Kredit).
Notarkosten (Grundlage: Übertragung des hälftigen Miteigentumsanteils = 250.000 €):
- Beurkundungsgebühr (2,0): ca. 1.070 €
- Vollzugsgebühr (0,5): ca. 267 €
- Zwischensumme netto: ca. 1.337 €
- MwSt (19 %): ca. 254 €
- Notarkosten brutto: ca. 1.591 €
Grundbuchkosten: ca. 500 €
Grunderwerbsteuer: 0 € (Befreiung nach § 3 Nr. 4 oder Nr. 5 GrEStG)
Gesamtkosten Übertragung: ca. 2.091 € plus ggf. Auslagen für Bankfreigabe und Löschungsbewilligungen. Weiterer Kostenblock ist die Anpassung der Kreditverbindung – hierfür fallen bei der Bank meist gesonderte Gebühren an.
Der notarielle Ablauf
- Vorgespräch beim Notar: Wir klären die Ausgangslage (Grundbuch, Kredit, Wertvorstellungen), die gewünschte Struktur und den Zeitplan.
- Bankfreigabe einholen (bei Übernahme): Grundsätzliche Zusage der Bank zur Schuldübernahme des übernehmenden Ehegatten.
- Vertragsentwurf: Wir erstellen den Übertragungsvertrag (oder Kaufvertrag bei Verkauf an Dritte) und stimmen ihn mit beiden Ehegatten ab.
- Beurkundungstermin: Beide Ehegatten unterzeichnen vor dem Notar. Auf Wunsch können wir die Beurkundung auch in englischer Sprache durchführen.
- Vollzug: Wir reichen die Urkunde beim Grundbuchamt ein, koordinieren mit der Bank die Löschung/Umschreibung der Grundschulden, überwachen die Kaufpreiszahlung.
- Eigentumsumschreibung im Grundbuch – typischerweise vier bis acht Wochen nach Beurkundung.
Sonderfall: Familienheim mit minderjährigen Kindern
Nach § 1568a BGB kann der Ehegatte, der die gemeinsamen Kinder betreut, die Überlassung der Ehewohnung während der Trennung verlangen – auch wenn er nicht Eigentümer ist. Das ändert nichts am Eigentum, verzögert aber Verkauf oder Übertragung. Nach rechtskräftiger Scheidung endet dieser Anspruch grundsätzlich, es sei denn, die endgültige Regelung ist noch offen.
Praktisch: Regeln Sie die Immobilienfrage möglichst schon während der Trennung mit einer Scheidungsfolgenvereinbarung. Das gibt beiden Seiten Planungssicherheit und schützt die Kinder vor plötzlichen Wohnungswechseln.
Nächste Schritte
Sie planen eine Scheidung und müssen die Immobilie klären? Zwei Empfehlungen:
- Sprechen Sie zuerst mit der Bank – die Machbarkeit einer Übernahme hängt an der Bankfreigabe. Ohne diese ist die Entscheidungsgrundlage unklar.
- Vorbesprechung beim Notar – wir klären in 30 Minuten die passende Struktur (Verkauf oder Übertragung oder Scheidungsfolgenvereinbarung), die notwendigen Unterlagen und den Zeitplan.
Übertragung vorbereiten
Übermitteln Sie die Eckdaten Ihrer geplanten Übertragung vorab digital – wir bereiten den Entwurf entsprechend vor.
Termin vereinbaren
Kurze Vorbesprechung zur passenden Struktur oder direkter Beurkundungstermin – Sie wählen den Slot.