Wer eine Immobilie kauft, sieht sich einer Abfolge zahlreicher rechtlicher, behördlicher und finanzieller Schritte gegenüber. Vom ersten Interesse bis zur endgültigen Eintragung im Grundbuch vergehen üblicherweise mehrere Monate. Diese Seite gibt eine realistische Übersicht über den zeitlichen Ablauf – damit Sie wissen, was in welcher Phase passiert und wann welche Zahlung fällig ist.
Phasen im Überblick
Ein typischer Hauskauf besteht aus fünf Hauptphasen:
- Vorphase: Besichtigungen, Preisverhandlung, Reservierung (Wochen)
- Vorbereitung: Grundbuchprüfung, Vertragsentwurf, Finanzierungszusage (1–3 Wochen)
- Beurkundung: Notartermin (1 Tag, ca. 60–90 Minuten)
- Vollzugsphase: Vormerkung, Genehmigungen, Fälligkeit, Kaufpreiszahlung (4–8 Wochen)
- Nachvollzug: Grunderwerbsteuer, Eigentumsumschreibung, Löschungen (weitere 4–8 Wochen)
Insgesamt vergehen zwischen Reservierung und endgültiger Eintragung des Käufers als Eigentümer im Grundbuch typischerweise drei bis vier Monate. Die Übergabe der Immobilie erfolgt aber deutlich früher – meist bereits nach sechs bis zwölf Wochen ab Vertragsunterzeichnung.
Phase 1: Vor der Beurkundung
Reservierung
Nach der Einigung mit dem Verkäufer wird die Immobilie häufig kurzfristig „reserviert". Rechtlich ist eine solche Reservierung ohne notarielle Form unverbindlich – der Verkäufer kann bis zur Beurkundung noch anderweitig verkaufen. Auch Reservierungsvereinbarungen mit Anzahlung sind rechtlich problematisch und schützen den Käufer nur begrenzt.
Kaufpreis- und Konditionsverhandlung
Neben dem Preis werden in dieser Phase häufig weitere Punkte verhandelt:
- Übergabezeitpunkt und Räumung
- Mit übernommene Einrichtung (Küche, Einbauten, Heizöl)
- Umgang mit bereits gezahlten Vorleistungen (etwa Reservierungsgebühren an Makler)
- Regelungen zu Mängeln, Modernisierungsbedarf, Zustand
- Bei vermieteten Objekten: Handhabung bestehender Mietverhältnisse
Finanzierung
Parallel läuft die Finanzierungszusage der Bank. Sie sollte vor der Beurkundung verbindlich vorliegen – nur so ist sichergestellt, dass Sie den Kaufpreis fristgerecht zahlen können. Nach der Beurkundung stehen Sie in der Pflicht.
Phase 2: Vorbereitung durch den Notar
Sobald sich Verkäufer und Käufer einig sind und der Notar den Auftrag erhält, bereitet die Kanzlei den Vertrag vor. Zu den Vorbereitungen gehören:
- Anforderung eines aktuellen Grundbuchauszugs – zeigt Eigentümer, Belastungen (Grundschulden, Dienstbarkeiten, Wohnrechte), Vorkaufsrechte
- Prüfung des Kaufobjekts – Grundbuchbezirk, Flurstücksdaten, Beschreibung
- Klärung der Belastungen – welche werden übernommen, welche gelöscht?
- Vertragsentwurf – individuell auf die Ausgangssituation zugeschnitten
- Übermittlung an beide Parteien zur Prüfung
Achtung
Zeitrahmen Phase 2
- Vom Auftrag bis zum Vertragsentwurf: 3–5 Werktage
- Prüfung durch die Parteien: mindestens 2 Wochen (gesetzliche Verbraucherfrist)
- Terminvereinbarung Beurkundung: nach Ablauf der Prüffrist
Phase 3: Der Beurkundungstermin
Am Notartermin sind beide Parteien (oder Bevollmächtigte) persönlich anwesend. Der Notar:
- Verliest den vollständigen Vertrag Wort für Wort
- Erläutert die rechtlichen Folgen einzelner Klauseln
- Klärt letzte Fragen zu Zahlung, Übergabe, Belastungen
- Beurkundet die Erklärungen aller Beteiligten
Der Termin dauert typischerweise 60 bis 90 Minuten, bei komplexen Verträgen (Bauträgerkäufe, große Immobilien, komplexe Belastungen) auch länger. Mit der Beurkundung ist der Kaufvertrag rechtsverbindlich – beide Parteien sind gebunden.
Praxistipp
Phase 4: Vollzug bis zur Kaufpreisfälligkeit
Nach der Beurkundung überwacht der Notar den weiteren Ablauf. Der Kaufpreis wird nicht sofort fällig – er wird erst dann fällig, wenn mehrere Bedingungen erfüllt sind:
1. Eintragung der Auflassungsvormerkung
Die Auflassungsvormerkung (§ 883 BGB) wird zugunsten des Käufers ins Grundbuch eingetragen. Sie sichert seinen Anspruch: Der Verkäufer kann die Immobilie ab diesem Zeitpunkt nicht mehr an einen Dritten übertragen oder mit neuen Belastungen versehen. Die Eintragung dauert je nach Grundbuchamt 2–4 Wochen.
2. Negativzeugnisse und Genehmigungen
- Vorkaufsrecht der Gemeinde (§§ 24 ff. BauGB) – die Gemeinde hat zwei Monate Zeit; in der Praxis meist 4–6 Wochen
- Sanierungsrechtliche Genehmigung bei Grundstücken im Sanierungsgebiet
- Grundstücksverkehrsgenehmigung bei landwirtschaftlichen Flächen (nur im ländlichen Raum)
- Denkmalschutzrechtliche Genehmigung bei Denkmalen (selten Praxisrelevanz)
3. Löschungsbewilligungen für alte Belastungen
Die im Grundbuch eingetragenen alten Grundschulden des Verkäufers werden im Regelfall gelöscht. Dafür bewilligt die Bank des Verkäufers gegen Ablösung des Darlehens die Löschung und übermittelt eine Löschungsbewilligung in notarieller Form (§ 29 GBO). Der Notar hält diese Bewilligung zurück und gibt sie erst nach Kaufpreiszahlung an das Grundbuchamt weiter.
4. Fälligkeitsmitteilung
Sind alle Voraussetzungen erfüllt, versendet der Notar die Fälligkeitsmitteilung an den Käufer. Erst ab diesem Zeitpunkt läuft die Zahlungsfrist – üblicherweise 10 bis 14 Tage.
Praxistipp
Phase 5: Übergabe und Nachvollzug
Übergabetermin
Nach Zahlung des Kaufpreises (Bestätigung durch den Verkäufer) findet die Übergabe statt. Käufer und Verkäufer treffen sich vor Ort und erstellen ein Übergabeprotokoll:
- Schlüsselübergabe – alle Schlüssel für Haustür, Nebeneingänge, Briefkasten, Garage, Keller
- Zählerstände – Strom, Gas, Wasser, Heizung
- Zustand der Immobilie – Fotodokumentation von Auffälligkeiten
- Mit übernommene Gegenstände – vereinbarte Einbauten, Heizöl, Vorräte
- Unterlagen – Bedienungsanleitungen, Handwerkerrechnungen, Wartungsprotokolle
Ab dem Übergabezeitpunkt gehen Nutzen, Lasten und Gefahr auf den Käufer über.
Grunderwerbsteuer
Nach der Beurkundung wird das Finanzamt vom Notar informiert. Es erlässt einen Grunderwerbsteuerbescheid – üblicherweise 4 bis 6 Wochen nach Beurkundung. Die Steuer beträgt in Niedersachsen 5,0 % des Kaufpreises. Erst nach Zahlung der Grunderwerbsteuer erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung – ohne diese ist die spätere Eigentumsumschreibung im Grundbuch nicht möglich.
Eigentumsumschreibung
Der Notar reicht nach Vorliegen aller Voraussetzungen (Kaufpreis gezahlt, Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts, Löschungsbewilligungen) die Auflassung und die Anträge auf Löschung alter Belastungen beim Grundbuchamt ein. Das Grundbuchamt schreibt den Käufer als neuen Eigentümer ein. Zeitrahmen: 4 bis 8 Wochen ab Kaufpreiseingang.
Sobald der Käufer als Eigentümer eingetragen ist und die alten Grundschulden gelöscht sind, wird die zunächst eingetragene Auflassungsvormerkung ebenfalls gelöscht.
Beispielhafter Zeitplan
| Woche | Ereignis |
|---|---|
| 0 | Einigung, Notar beauftragt |
| 1 | Grundbuchauszug, Vertragsentwurf |
| 2 | Entwurf an Parteien versandt |
| 4 | Ablauf 2-Wochen-Frist, Terminvereinbarung |
| 5 | Notarielle Beurkundung |
| 6 | Vormerkung im Grundbuch eingetragen |
| 8 | Negativzeugnis Gemeinde vorliegt |
| 9 | Löschungsbewilligung Verkäuferbank vorliegt |
| 10 | Fälligkeitsmitteilung an Käufer |
| 12 | Kaufpreis gezahlt |
| 12 | Übergabe der Immobilie |
| 14 | Grunderwerbsteuerbescheid erhalten |
| 16 | Grunderwerbsteuer gezahlt, Unbedenklichkeitsbescheinigung |
| 18–20 | Eigentumsumschreibung im Grundbuch |
Gesamt: ca. 4–5 Monate von Einigung bis zur endgültigen Eintragung.
Was Notar Rink für Sie übernimmt
- Grundbuchauszug einholen und Belastungen prüfen
- Individueller Kaufvertrag – abgestimmt auf Zahlungsmodalitäten, Übergabe, mit übernommene Gegenstände
- Rechtzeitige Versendung des Entwurfs zur Wahrung der Verbraucherfrist (§ 17 Abs. 2a BeurkG)
- Notarielle Beurkundung in unserer Kanzlei in Hannover – bei Bedarf mit englischsprachiger Erläuterung
- Vollständige Vollzugsbetreuung – Vormerkung, Negativzeugnisse, Löschungsbewilligungen, Fälligkeitsmitteilung, Grunderwerbsteueranzeige
- Grundbuchumschreibung und Löschung der Vormerkung nach vollständigem Vollzug
- Klare Kommunikation in jeder Phase – Sie wissen zu jedem Zeitpunkt, welcher Schritt bevorsteht und was von Ihnen erwartet wird